Der Schutz von Eigentümerrechten in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in Deutschland und in Homeowner Associations (HOAs) in den USA ist ein Thema von wachsender Bedeutung. Beide Systeme, die amerikanischen HOAs und die deutschen WEGs, verfolgen das Ziel, die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums und die Wahrung von Gemeinschaftsinteressen zu organisieren. Doch in ihrer rechtlichen Struktur und besonders im Hinblick auf ihre Beschlusskraft unterscheiden sie sich erheblich. Eine interessante Problematik, die diesen Unterschied verdeutlicht, betrifft die Verhaltenskodizes, die oft von HOAs eingeführt werden und teilweise erhebliche Einschränkungen für die Bewohner mit sich bringen

Dieser Beitrag beleuchtet das Thema aus der Perspektive eines deutschen Anwalts und zieht Vergleiche zur deutschen Rechtslage.

 Was sind HOAs und WEGs?

Homeowner Associations (HOAs): In den USA sind HOAs gemeinnützige Organisationen, die Wohnanlagen, Siedlungen oder Eigentümergemeinschaften verwalten. Sie erstellen Regeln, die das Verhalten und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums betreffen. Diese Regeln reichen von den zulässigen Bauarten und Grundstücksnutzungen bis hin zu Park- und sogar Freizeitaktivitäten. Mitglieder sind automatisch alle Eigentümer des Gebietes, und sie sind verpflichtet, die Regeln der HOA einzuhalten.

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in Deutschland: Die WEGs verwalten gemeinschaftliches Eigentum an Mehrfamilienhäusern oder Wohnungseigentumsanlagen. Sie basieren auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und erlassen Beschlüsse zu Angelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa über die Instandhaltung und Verwaltung. Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich aus dem Gesetz und der Teilungserklärung.

Während beide Institutionen darauf abzielen, das gemeinschaftliche Leben zu regeln, unterscheiden sie sich in ihrer Rechtsnatur und der Reichweite ihrer Beschlüsse. In Deutschland gilt das Wohnungseigentumsgesetz als gesetzliche Grundlage, während HOAs in den USA oft auf privaten Verträgen und selbst auferlegten Statuten basieren.

Das Beispiel: Verhaltenskodizes und ihre rechtliche Durchsetzbarkeit

Ein anschauliches Beispiel für die Unterschiede zeigt sich bei der Einführung und Durchsetzbarkeit von Verhaltenskodizes. Die Dessaules Law Group aus Phoenix, Arizona, veröffentlichte kürzlich einen Blogbeitrag, der sich mit der Problematik solcher Kodizes auseinandersetzt. Die Kanzlei argumentiert, dass diese Kodizes häufig subjektiv und willkürlich seien und daher rechtlich nicht durchsetzbar sein könnten. In vielen Fällen führen HOAs Verhaltenskodizes ein, die beispielsweise Parkvorschriften, Lautstärkenbegrenzungen oder sogar die Nutzung von Gemeinschaftsflächen regeln. Diese Regeln entstehen oft ohne Zustimmung oder Mitbestimmung aller Eigentümer und stehen daher rechtlich auf wackligen Füßen.

Kontaktdaten der Kanzlei Dessaules Law Group:

Kanzlei: Dessaules Law Group
Adresse: 5353 North 16th Street, Suite 110, Phoenix, AZ 85016, USA
Telefon: +1 (602) 274-5400
Web: https://dessaules.com

 Vergleich zur deutschen Rechtslage: WEGs und Verhaltenskodizes

Im deutschen Recht haben WEGs keine allgemeine Befugnis, durch Mehrheitsbeschluss Verhaltenskodizes für das private Verhalten der Eigentümer oder für die Nutzung des Sondereigentums einzuführen. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass Beschlüsse der Gemeinschaft das gemeinschaftliche Eigentum betreffen müssen. Ein Eingriff in das Sondereigentum oder private Verhalten ist nur dann möglich, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorgesehen ist und keine unzumutbare Einschränkung für einzelne Eigentümer bedeutet.

Beispiele aus der deutschen Rechtsprechung:

Beschränkung der Nutzung des Sondereigentums: Laut deutscher Rechtsprechung können WEGs keine Regelungen treffen, die das Sondereigentum unverhältnismäßig einschränken. So kann eine Gemeinschaft beispielsweise nicht willkürlich entscheiden, dass bestimmte Arten der Wohnungseinrichtung oder Haustiere verboten sind, wenn diese die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht beeinträchtigen.

Regelungen zu Lärm und Parken: Für Maßnahmen zur Lärmeindämmung oder Parkregelungen ist in Deutschland ein Einverständnis der Eigentümer erforderlich, sofern sie das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Diese Regelungen müssen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit einhalten und können nicht willkürlich eingeführt werden.

Das deutsche Recht folgt dem Grundsatz, dass ein Eingriff in die Privatautonomie nur durch eine klare gesetzliche Grundlage oder eine explizite Einwilligung aller Betroffenen möglich ist. Diese Anforderungen sind wesentlich strenger als im amerikanischen Recht, wo HOAs oft durch einfache Mehrheitsbeschlüsse weitreichende Verhaltensvorschriften festlegen können.

Vergleichende Bewertung und Schlussfolgerung

Der Hauptunterschied zwischen HOAs und WEGs liegt darin, dass HOAs in den USA oft eine stärkere Eingriffs- und Regelungskompetenz besitzen, die bis in das Privatleben der Eigentümer reicht. Die Dessaules Law Group argumentiert jedoch zurecht, dass Verhaltenskodizes, die ohne Beteiligung und Einverständnis der Eigentümer eingeführt werden, rechtlich kaum durchsetzbar sind. Auch in den USA wächst das Bewusstsein dafür, dass zu weitreichende Regelungen und übermäßige Einschränkungen das Recht auf Privatleben und freie Nutzung des Eigentums verletzen können.

In Deutschland gibt es aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und der Rechtsprechung eine klarere Begrenzung, was WEGs beschließen dürfen. Private Verhaltensvorschriften oder Eingriffe in das Sondereigentum sind in Deutschland daher nur unter sehr strengen Voraussetzungen möglich. Die deutsche Rechtsprechung schützt damit stärker das Selbstbestimmungsrecht und die Privatsphäre der Eigentümer.

Fazit: Ein internationaler Blick auf die Balance von Gemeinschaftsinteressen und Eigentümerrechten

Beide Systeme haben ihre eigenen Vor- und Nachteile. Während HOAs in den USA häufig eine engmaschigere Kontrolle und einheitlichere Regelung der Nachbarschaften ermöglichen, sind WEGs in Deutschland durch das WEG-Gesetz eher auf das gemeinschaftliche Eigentum beschränkt. Die jüngsten Fälle zeigen jedoch, dass die Grenze zwischen Gemeinschaftsinteressen und individuellen Eigentümerrechten weltweit ein kontroverses Thema ist. Letztlich geht es darum, eine ausgewogene Balance zu finden, die sowohl das Gemeinschaftsleben unterstützt als auch die Persönlichkeitsrechte und die Autonomie der Eigentümer schützt.